نحوه تنظیم اجاره نامه ویلا و آپارتمان

تنظیم اجاره نامه از آن دسته کارهایی است که اگر به درستی و دقیق انجام نشود، باعث ایجاد مشکلات احتمالی بین موجر و مستاجر خواهد شد. در گذشته درباره تفاوت قولنامه و مبایعه نامه به صورت مفصل صحبت کردیم، حال امروز قصد داریم در خصوص اجاره نامه و نکات مهمی که لازم است حتما در هنگام نوشتن آن لحاظ گردد، صحبت کنیم.

اجاره نامه چیست؟

به طور کلی، اجاره نامه عبارت است از قراردادی که در آن شخصی به نام موجر، استفاده از منافع مال خود را به طرف مقابل یعنی مستاجر، واگذار می‌کند. رایج ترین نوع قرارداد اجاره در کشور ما، مربوط به ملک می‌باشد که در آن معمولاً موجر به مدت یک سال (با شرایط تعیین شده در اجاره نامه)، حق استفاده از ملک خود را به شخص مستاجر می‌دهد.

دو نوع اجاره نامه وجود دارد که به شرح زیر هستند:

• اجاره نامه عادی: قرارداد اجاره دستی که بین موجر و مستاجر نوشته می‌شود و اجاره نامه ای که در بنگاه املاک تنظیم می‌گردد هر دو در این دسته قرار می‌گیرند.
• اجاره نامه رسمی: تنظیم اجاره نامه رسمی در دفاتر ثبت اسناد رسمی صورت می‌پذیرد.

تنظیم اجاره نامه دستی

نحوه تنظیم اجاره ‌نامه دستی، به این صورت است که موجر و مستاجر در یک برگه عادی و بدون مراجعه به املاک یا دفاتر ثبت اسناد رسمی، قرارداد اجاره را می‌نویسند. آن‌ها معمولا این کار را به خاطر پرداخت نکردن هزینه بنگاه معاملات املاک انجام می‌دهند.

طبق ماده 1 و 2 قانون روابط موجر(صاحب ملک) و مستاجر سال 1376، اجاره نامه‌های دستی نیز مانند دیگر اجاره نامه‌ها معتبر هستند. اما بدون شک افرادی که قرارداد اجاره را به صورت دستی انجام می‌دهند با تبعات منفی آن نیز مواجه خواهند شد.

اجاره نامه منزل مسکونی و ویلا

هر آنچه که در قانون مدنی برای اجاره لحاظ شده است، شامل تنظیم اجاره نامه منزل مسکونی و ویلا نیز می‌شود. نحوه تنظیم اجاره نامه منزل مسکونی و ویلا نیز مشابه موارد دیگر است. حتما باید دو شاهد زیر قرارداد را امضا کنند تا بعداً امکان گرفتن تخلیه فوری وجود داشته باشد. لازم به ذکر است که مشاور املاک جزو شهود محسوب نمی‌شود.

نکات مهمی که برای تنظیم اجاره نامه باید بدانید

هر اجاره نامه ای دارای 7 بخش اصلی است که در ادامه آن‌ها را مورد بررسی قرار خواهیم داد. البته قبل از توضیح این موارد لازم به ذکر است که در هنگام تنظیم اجاره نامه، امکان هر تغییری بسته به توافق و نیاز طرفین در متن، وجود دارد.

مدت زمان قرارداد

یکی از اساسی‌ترین مواردی که در نحوه تنظیم اجاره نامه، حتما باید به آن دقت شود، قید مدت زمان است. زیرا در صورت مشخص نبودن مدت، طبق قانون، اجاره نامه باطل می‌باشد. ذکر مدت زمان باعث الزام طرفین نسبت به اجرای آن می‌شود. یعنی در این صورت هیچ کدام از دو طرف حق فسخ یک طرفه اجاره نامه را قبل از سررسید مدت اجاره، نخواهند داشت. مگر اینکه در قرارداد این حق فسخ و اختیار، لحاظ شده باشد.

مسئولیت تعمیرات و مخارج ملک

مسئولیت تعمیرات و مخارج ملک از جمله مسائلی است که عدم آگاهی نسبت به آن می‌تواند مشکلاتی را بین مستاجر و موجر ایجاد کند. به همین جهت مشخص شدن آن‌ها در زمان تنظیم اجاره نامه مهم می‌باشد. برخی موارد مرتبط با تعمیرات و مخارج ملک بر عهده مالک و جزو مسئولیت مستاجر است.

می‌توان اینگونه هم گفت؛ معمولاً مسئولیت تامین مخارج تعمیرات اساسی و کلی ملک بر عهده موجر بوده ولی موارد مصرفی و جزئی را بایستی مستاجر پرداخت کند. مثلاً شما در آپارتمانی زندگی می‌کنید که قرار است برای آن پمپ آبی خریداری شود و قبلا در ساختمان موجود نبوده، در این وضعیت مخارج مربوط به تهیه پمپ آب جزو مسئولیت مالک می‌باشد. برعکس اگر قبلا وجود داشته و در حین مصرف خراب می‌شود، در این صورت شما به عنوان مستاجر باید هزینه تعمیر را بپردازید.

فوت موجر یا مستاجر

طبق قانون، در صورت فوت موجر، مستاجر می‌تواند تا پایان مدت زمان اجاره در ملک سکونت داشته باشد و ورثه صاحب ملک نیز نمی توانند مستاجر را مجبور به تخلیه کنند.

اگر مستاجر قبل از اتمام موعد اجاره نامه فوت کند، قرارداد به جای خود باقی است. در این حالت فسخ قرارداد به شرطی که تمام ورثه مستاجر با هم اتفاق نظر داشته باشند، ممکن خواهد بود.

موضوع قرارداد

در قسمت موضوع قرارداد اجاره نامه، اطلاعاتی همچون: نوع ملک مورد اجاره، متراژ، پلاک ثبتی، تعداد اتاق‌ها، حق استفاده از پارکینگ و… درج می‌شود.

مشخصات طرفین

یکی از مهم‌ترین بخش‌ها در تنظیم اجاره نامه، نوشتن مشخصات طرفین است. این اطلاعات باید دقیق برای هر دو طرف مکتوب شود. نکته مهمی که در این قسمت حتما باید مورد توجه قرار گیرد نوشتن اجاره نامه به نام صاحب ملک (موجر) می‌باشد و بایستی به امضای وی برسد. در صورتی که موجر بچه است و به سن قانونی نرسیده، ولی یا قیم قانونی می‌تواند اجاره نامه را امضا کند. در خصوص مستاجر نیز این شروط صادق است.

اکثریت ما در جامعه اشخاص حقیقی هستیم اما ممکن است زمانی صاحب ملک، شخص حقوقی (شرکت، موسسه و..) باشد. در این صورت، فردی می‌تواند به عنوان موجر، اجاره نامه را امضا بزند که جزوی از مالکین آن شرکت و موسسه باشد. مثل: رئیس هیات مدیره، مدیرعامل. البته نماینده اشخاص حقوقی نیز در صورت ارائه برگه یا نامه‌ای که نمایندگی آن‌ها را تایید کند، می‌توانند مبلغ قرض الحسنه (پول پیش) را دریافت کرده و اجاره نامه را امضا کنند.

مبلغ اجاره و نحوه پرداخت

اجاره بها یا همان مبلغ اجاره و نحوه پرداخت، از موارد مهم دیگر در اجاره نامه هستند. مواردی مانند: نحوه پرداخت، مقدار اجاره بها، اینکه به حروف نوشته شده است یا عدد، به تومان است یا ریال، شاید در نگاه اول بی اهمیت به نظر برسند اما اگر در هنگام تنظیم اجاره نامه به آن‌ها دقت نشود می‌تواند مشکلاتی را در آینده به وجود آورد.

حق فسخ قرارداد

بسته به اینکه در چه نوع اجاره نامه‌ای، قرارداد میبنید و امضا می‌کنید، آثار مختلفی وجود دارد. برخی در اجاره نامه‌های از پیش تعیین شده قرار داد می‌بندند که در آن‌ها، حق فسخ قرارداد به صورت یک طرفه توسط مستاجر، پیش بینی نشده است. در صورتی که نوشتن این حق در بخش توضیحات اجاره نامه، از موارد مهمی است که امکان فسخ یک طرفه قرارداد اجاره را برای مستاجر در شرایط خاص به وجود می‌آورد.

مثلا شما کارمندی هستید که بنا به شرایطی، مجبور به مهاجرت به شهر دیگر یا خارج از کشور می‌شوید. اگر اختیار فسخ نداشته باشید تا پایان مدت اجاره باید تعهدات نوشته شده را انجام دهید، هر چند که در آنجا سکونت ندارید.

موضوع دیگری که در خصوص حق فسخ قرارداد مطرح است، موضوع کاربری ملک اجاره شده می‌باشد. برای مثال اگر در اجاره نامه کاربری ملک، مسکونی نوشته شده ولی استفاده تجاری صورت می‌گیرد. موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

سخن پایانی

در این مقاله سعی کردیم شما را با اجاره نامه و انواع آن آشنا کنیم. همچنین نکات مهمی که لازم است در تنظیم اجاره نامه ویلا و آپارتمان و… لحاظ شوند را برایتان بیان کردیم. رعایت این نکات از مشکلات بعدی میان موجر و مستاجر جلوگیری می‌کند.

املاک امرتات

سوالات متداول

• تفاوت اجاره نامه عادی و رسمی چیست؟

اجاره نامه عادی و رسمی از نظر حقوقی با هم تفاوت دارند. مثلا اگر مدت زمان اجاره تمام شود و مستاجر از تخلیه امتناع کند. برای گرفتن حکم تخلیه در اجاره نامه عادی باید به شوراهای حل اختلاف مراجعه کرد در حالی که برای اجاره نامه رسمی می‌بایست از طریق دایره اجرای ثبت اقدام کرد.

• آیا اجاره نامه دستی معبر است؟

بله، طبق ماده 1 و 2 قانون روابط موجر(صاحب ملک) و مستاجر سال 1376، اجاره نامه‌های دستی نیز مانند دیگر اجاره نامه‌ها معتبر هستند.