مبایعه نامه چیست؟ اگر تابحال معامله‌ای انجام داده باشید بدون شک با کلمات قولنامه، مبایعه نامه و سند رسمی آشنایی دارید. به زبان ساده این کلمات بیانگر قول و قراری هستند که در یک معامله بین فروشنده و خریدار بسته می‌شود. اما هر کدام از آن‌ها با دیگری از نظر حقوقی فرق دارند، که در مقاله‌ای جداگانه درباره تفاوت قولنامه و مبایعه نامه صحبت کردیم.
معمولاً معنای سند رسمی برای بسیاری از افراد واضح و روشن است ولی برعکس، قولنامه و مبایعه نامه را با یکدیگر اشتباه می‌گیرند. حتی برخی این دو را یکی می‌دانند، در صورتی که اینطور نیست. امروز در این مقاله قصد داریم برایتان بگوییم که مبایعه نامه دقیقا به چه معناست و چه ویژگی‌هایی دارد. همچنین برایتان از مراحل انجام مبایعه نامه و شرایط ابطال آن (از طرف خریدار و فروشنده به صورت مجزا) صحبت خواهیم کرد.
مبایعه نامه چیست؟
به طور کلی مبایعه نامه یک سند عادی و معتبر در عرف جامعه و از لحاظ قانون است. در صورت عقد آن، مالی از طرف فروشنده به خریدار انتقال می‌یابد. مبایعه نامه در حقوق با نام بیع نامه نیز شناخته می‌شود. مثلا برای ملک، معمولاً در دفتر املاک نوشته شده و یک کد رهگیری در این معامله به نام خریدار دریافت می‌گردد. وقتی یک مبایعه نامه تنظیم می‌شود، هیچ یک از طرفین معامله حق ندارد بدون هماهنگی و توافق یکدیگر آن را فسخ نمایند. بلکه هر دو موظف به رعایت شروط ذکر شده ضمن معامله هستند.
ضمناً نباید بیع نامه را با سند رسمی اشتباه گرفت. سند رسمی در دفتر ثبت اسناد تنظیم شده و به نام خریدار منتقل می‌شود. همچنین بالاترین اعتبار را از لحاظ حقوقی دارد. بعد از سند رسمی با درجه کمتر می‌توان مبایعه نامه را در نظر گرفت. در ادامه با جزئیات بیشتری آن را برایتان توضیح خواهیم داد.
دو کلمه تشکیل دهنده مبایعه نامه (یعنی مبایعه و نامه) هر کدام بیانگر مفهومی هستند. مبایعه از ریشه کلمه بیع نشأت می‌گیرد. در قانون “بیع” به معنای خرید و فروش است. در واقع قراردادی که در پی آن، مالی از جانب فروشنده (در ازای دریافت مبلغ آن مال) به خریدار واگذار گردد، “بیع” گفته می‌شود. نامه نیز همان نوشته‌ای می‌باشد که به شرایط این بیع اشاره می‌کند.
نکته: مبایعه نامه می‌تواند منجر به ثبت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی شود یا اینکه با ثبت در سایت اسناد رسمی کشور توسط مشاور املاک، یک کد رهگیری به نام خریدار اختصاص یابد. گرفتن این کد باعث جلوگیری از سوء استفاده در جهت فروش چند باره یک ملک می‌شود.
چرا باید معاینه نامه بنویسیم؟
خب حالا به خوبی می‌دانیم که قولنامه، سند رسمی و مبایعه نامه چیست، اما چرا اصلا باید مبایعه نامه نوشته شود؟ مبایعه نامه یک مدرک رسمی و قابل استناد در قانون است. تمامی شرایط از جمله: ثمن معامله، شرایط پرداخت، زمان تحویل ملک و موارد دیگری که لازم و ضروری هستند در آن نوشته شده و به امضای طرفین و شاهدها می‌رسد. وجود این نکات در بیع نامه (مبایعه نامه) موجب حفظ حقوق هر دو طرف می‌گردد.
در صورت وجود هرگونه مشکل با استناد به بندهای توافق شده در مبایعه نامه (به عنوان یک مدرک محکم و رسمی) می‌توان برای اثبات و گرفتن حقوق لازم از طریق مراجع مربوط اقدام کرد.
ویژگی های مبایعه نامه
خصوصیات و ویژگی‌های مبایعه نامه چیست؟ همانطور که که بالاتر نیز آشنا شدید، مبایعه نامه یک قرارداد خرید و فروش است و ویژگی هایی دارد که به شرح زیر هستند:
- مبایعه نامه فقط مختص خرید و فروش ملک نمی شود، بلکه در معامله هرگونه اموال منقول و غیر منقول نیز می‌توان از آن استفاده کرد.
- درست است که مبایعه نامه یک سند عادی بوده و ارزش کمتری نسبت به سند رسمی دارد. با این حال یک مدرک رسمی قابل قبول از لحاظ حقوقی محسوب می‌شود.
- اگر یک مبایعه نامه به درستی و توسط یک فرد مسلط به قوانین نوشته شود. طرفین معامله به هیچ عنوان نمی توانند در عمل به مفاد آن تخلف نمایند. در صورت وجود هرگونه مشکل، هر کدام از دو طرف می‌توانند به راحتی از لحاظ قانونی با استناد به مبایعه نامه، حق خود را طلب نماید.
- وجود کد رهگیری در مبایعه نامه موجب می‌شود که همزمان آن مال به چندین نفر فروخته نشود و از کلاهبرداری های این چنینی جلوگیری به عمل آید.
- با کد رهگیری مبایعه نامه می‌توان در صورت مفقود شدن آن، به راحتی از سامانه ثبت معاملات و املاک کشور نسخه دیگری را تهیه و برابر اصل کرد.
- مبایعه نامه به نحوی اجرای تعهدات ضمن معامله را تضمین می‌کند. در صورت عدم پایبندی به قول و قرار مکتوب شده در بیع نامه (مبایعه نامه)، امکان ابطال قرارداد و دریافت خسارت از طریق دادگاه، وجود دارد.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
طبق ماده 10 قانون مدنی، افراد می‌توانند قرار داد اختصاصی را بین یکدیگر در موارد مختلف بنویسند و در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، دارای اعتبار است. با استناد به این ماده از قانون، در روند ابتدایی بسیاری از معاملات، قول و قراری تعهد می‌شود که اشاره به انجام معامله در آینده دارد. این قول و قرار مکتوب شده، همان “قولنامه” است.
حال که می‌دانید قولنامه و مبایعه نامه چیست، درک تفاوت این دو برایتان راحت‌تر خواهد بود. همان طور که گفتیم قولنامه، تعهدی برای انجام یک معامله در آینده بین فروشنده و خریدار است و با نوشتن آن مالی به فروشنده انتقال نمی‌یابد.
در پی قولنامه، مبایعه نامه نوشته می‌شود که در آن شرایط خاص انتقال مال، پرداخت مبلغ (ثمن معامله) و… لحاظ می‌گردد، به امضای دو شاهد از جانب طرفین می‌رسد. خریدار و فروشنده بدون رعایت مفاد نوشته شده در آن، حق ابطال و شانه خالی کردن از این قرارداد را ندارند. با عقد مبایعه نامه و پرداخت کامل ثمن معامله، خریدار صاحب مال شناخته می‌شود.
می‌توان به زیان ساده‌تر تفاوت این دو را اینگونه نیز بیان کرد: “قولنامه” یک پیش قرارداد است در حالی که “مبایعه نامه” قرارداد اصلی می‌باشد.
انواع مبایعه نامه
انواع مبایعه نامه چیست؟ بیع نامه یا مبایعه نامه را می‌توان بر اساس شرایط تنظیم آن، به دو دسته سند رسمی و عادی تقسیم بندی کرد. در صورتی که مبایعه نامه در سه حالت زیر تنظیم شود یک سند رسمی تلقی می‌شود:
- در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شود.
- توسط یک مامور دولتی مکتوب و تنظیم گردد.
- صدور آن از جانب اداره ثبت اسناد صورت پذیرد.
در صورتی که شرایط بالا دخیل نباشد و مثلا برای معامله یک ملک، در دفتر املاک با توافق بین فروشنده و خریدار یک مبایعه نامه تنظیم گردد و برای آن کد رهگیری دریافت شود، یک سند عادی خواهد بود اما دارای اعتبار قانونی است.
اجزای مبایعه نامه
در یک مبایعه نامه اجزای ضروری مختلفی ثبت می‌شوند که عبارتند از:
- شرایط عقد قرارداد
- موضوع مورد معامله (خرید و فروش ملک، زمین، خودرو و…)
- آدرس، شماره تلفن و مشخصات دقیق طرفین معامله (فروشنده و خریدار)
- جزئیات دقیق ضمن قرارداد
- ثمن معامله (قیمت دقیق معامله)
- شروط و زمان تحویل مال معامله شده
- تعهدات هر دو طرف قرارداد
- شرایط تنظیم و انتقال سند به نام خریدار
- خسارت و جرائم در صورت عدم تعهد نسبت به قرارداد نوشته شده
- امضای قرارداد توسط طرفین معامله، دو شاهد و مسئول ثبت معامله
قیمت
ثمن معامله یا قیمت در مبایعه نامه چیست؟ مبلغ دقیقی است که برای خرید ملک و یا هر مالی که در هنگام تنظیم مبایعه نامه، بین خریدار و فروشنده توافق می‌گردد. در این قسمت از مبایعه نامه، مبلغ دقیق معامله، پیش پرداخت، نحوه پرداخت (نقدی/طی چک)، بانک و شعبه پرداختی ثبت می‌شود.
ویژگی های مورد معامله
منظور از ویژگی‌های مورد معامله در مبایعه نامه چیست؟ در این قسمت از مبایعه نامه مشخصات دقیق مال مورد معامله به ثبت می‌رسد. مثلا برای یک ملک؛ نوع سند، پلاک ثبتی، قطعه، بخش، حوزه ثبتی، مساحت، شماره سریال، شماره انباری، اینکه دارای پارکینگ است یا خیر، اختصاصی یا اشتراکی بودن انشعابات آب، برق و گاز، نشانی دقیق و امکانات دیگر ملک مشخص و مکتوب می‌شوند.
توافقات طرفین
یکی دیگر از مهم‌ترین بخش‌های مبایعه نامه، توافقات طرفین است. این قسمت حاوی شروطی است که در همان ابتدای معامله بین فروشنده و خریدار به توافق رسیده و مکتوب می‌شود. فروشنده و خریدار هر دو موظف به اجرای تعهدات ذکر شده در این بخش هستند. در صورت هرگونه تخلف از این توافقات ثبت شده، می‌توان جهت دریافت خسارت و فسخ قرارداد اقدام کرد.
زمان
زمان در مبایعه نامه مشخص کننده تاریخی است که فروشنده موظف است مورد معامله را با تمام شرایط توافق شده تسلیم خریدار کند. در صورتی که بنا به هر دلیلی این انتقال مال به خریدار در زمان تعیین شده صورت نگیرد. فروشنده وظیفه دارد مبلغ ضرر و زیان نوشته شده در این قسمت را به عنوان خسارت به خریدار پرداخت نماید.
مراحل انجام مبایعه نامه
همان طور که گفتیم مبایعه نامه می‌تواند برای هرگونه مال منقول و غیر منقول تنظیم شود و بسته به اموال مورد معامله می‌تواند مراحل آن متفاوت باشد. برای مثال در مبایعه نامه‌ای که جهت ملک تنظیم می‌شود مراحل زیر صورت می‌پذیرد:
- در صورت توافق طرفین، مبایعه نامه در دفتر املاک نوشته می‌شود.
- در ادامه این معامله توسط مسئول مربوط در دفتر املاک داخل سامانه ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت می‌رسد. در نتیجه این ثبت و تایید آن، یک پیامک که حاوی کد رهگیری 13 رقمی مربوط به معامله است برای خریدار و فروشنده ارسال می‌شود. با استعلام این کد در سایت ثبت من جزئیات بیشتری در خصوص ملک مورد معامله قابل مشاهده می‌باشد.
- پس از دریافت کد رهگیری دو حالت مختلف وجود دارد:
- اگر ملک از اول دارای سند رسمی تک برگ نبوده است و در حال حاضر نیز شرایط دریافت سند رسمی را نداشته باشد. مسئول مربوط در املاک، سه نسخه از مبایعه نامه را پرینت گرفته و برابر اصل می‌کند و در اختیار طرفین معامله قرار می‌دهد.
- در حالتی که ملک دارای سند رسمی می‌باشد، تنظیم مبایعه نامه در واقع مرحله قبل از سند زدن در دفتر ثبت اسناد محسوب می‌شود. پس از دریافت کد رهگیری فروشنده (صاحب ملک) به یکی از دفاتر ثبت اسناد در منطقه ملک مراجعه کرده و مدارک لازم را جهت تشکیل پرونده و تعیین وقت برای انتقال سند به نام خریدار تحویل می‌دهد. در نتیجه در روز و زمان مشخص شده، طرفین معامله در دفتر ثبت اسناد حاضر شده و امضای نهایی را می‌زنند.
نکته: قبل از امضای نهایی، لازم است مبایعه نامه به دقت یکبار دیگر مطالعه شود و در صورت مشاهده هرگونه خطا درخواست تصحیح آن اعلام گردد. این کار از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند.
شرایط فسخ و ابطال مبایعه نامه چیست؟
طبق ماده 219 قانون مدنی در صورتی که طرفین قرارداد هر دو رضایت داشته باشند می‌توانند مبایعه نامه را ابطال کنند. علاوه بر این مواردی مثل: عدم اجرای جزئیات بیع نامه، فریب دادن یکی از طرفین، عدم پرداخت پول از طرف خریدار به فروشنده، عدم انتقال مال مورد معامله در زمان تعیین شده به خریدار، مشخص شدن هرگونه عیب در معامله، انجام معامله برای موارد نامشروع از جمله شرایطی هستند که می‌توانند منجر به فسخ و ابطال مبایعه نامه شوند.
نکات مهم برای فروشنده هنگام تنظیم مبایعه نامه
ممکن است فروشنده در حین تنظیم مبایعه نامه، نگران دریافت ثمن معامله از جانب خریدار باشد. از همین رو برای اطمینان بیشتر فروشنده، معمولا سه چهارم مبلغ نهایی، قبل از سند زدن و انتقال نهایی ملک به نام خریدار، دریافت می‌شود. این مبلغ می‌تواند به صورت نقدی یا طی چندین فقره چک (در زمان توافق شده بین فروشنده و خریدار) پرداخت گردد.
یک چهارم باقی مانده ثمن معامله نیز در همان روز ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی یا املاک برای ملک هایی که فقط با مبایعه نامه معامله می‌شوند در اختیار خریدار قرار می‌گیرد.
در صورت دریافت چک بایستی فروشنده دقت کند که شماره چک به درستی در مبایعه نامه درج شده باشد. همچنین شروطی برای زمانی که خریدار چک را به هر دلیلی پاس نکرد نوشته شده و اختیار فسخ هم برای فروشنده لحاظ گردد.
نکات مهم برای خریدار در تنظیم مبایعه نامه
فقط فروشنده نیست که می‌تواند نگرانی هایی در انجام یک معامله و نوشتن قرارداد داشته باشد. بلکه خریدار هم ممکن است در صورت تخلف فروشنده دچار مشکلاتی شود. مثلا در حال حاضر که ملک بسیار گران شده است برخی فروشندگان کلاهبردار به روش‌های مختلف از عمل کردن به توافق تنظیم شده در مبایعه نامه، شانه خالی کرده و خریدار را دچار مشکلات مختلف می‌نمایند.
برای اطمینان خاطر خریدار نیز لازم است در مبایعه نامه، شروطی برای زمان تخلف فروشنده (صاحب ملک) مکتوب شود. با این کار، در صورت به وجود آمدن مشکل، خریدار می‌تواند به صورت قانونی حق خود را مطالبه کند. یکی از این شرط‌ها می‌تواند پرداخت مبلغ مشخصی از ثمن معامله به خریدار تحت عنوان خسارت از جانب فروشنده باشد.
نکته: بهترین کار در زمان انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه، حضور یک وکیل کاربلد در کنار شماست. زیرا در صورتی که بندها و شروط حین قرارداد به درستی نوشته نشوند (حتی به کار بردن کلمات درست و متناسب مهم است) ممکن است نتوانید به صورت قانونی حق خود را دریافت کنید و شاید مقصر نیز شناخته شوید.
سخن پایانی
در این مقاله به همراهی هم متوجه شدیم که مبایعه نامه چیست و چه تفاوتی با قولنامه و سند دارد. همچنین با اهمیت نوشتن مبایعه نامه یا همان بیع نامه آشنا شدیم. دانستیم که مبایعه نامه دارای ویژگی‌ها و اجرایی است که باید در هنگام تنظیم قرارداد به درستی و دقیق مکتوب شوند تا بتوان در زمان بروز هرگونه مشکل نسبت به دریافت حقوق قانونی با استناد به آن اقدام کرد. برای فسخ و ابطال مبایعه نامه نیز شرایطی وجود دارد. برای مطالعه مجدد آن‌ها می‌توانید به همین مطلب مراجعه نمایید.
املاک امرتات
سوالات متداول
- تفاوت سند رسمی با مبایعه نامه چیست؟
سند رسمی در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت می‌شود و بالاترین ارزش قانونی را دارد. در مقابل مبایعه نامه یک سند عادی است که از ارزش کمتری داشته ولی قابل استناد به صورت قانونی می‌باشد.
- مراحل انجام مبایعه نامه چیست؟
به طور کلی توافق طرفین، گرفتن کد رهگیری و انتقال مال مورد معامله به خریدار از جانب فروشنده سه مرحله انجام مبایعه نامه هستند. این موضوع را با جزئیات بیشتر می‌توانید در همین مطب، مطالعه نمایید.
